# Tesis de Inversión y Escenarios — Miravalle 279

## Datos de Entrada Financiera
- **Precio total solicitado**: $1.200.000.000 COP
- **Área de lote comercializada**: 279 m²
- **Precio por m² (base comercializada)**: $4.301.075 COP/m² (Cálculo aritmético de referencia; no constituye avalúo comercial formal).
- **Precio por m² (base consulta normativa 260,77 m²)**: $4.601.756 COP/m²
- **Área construida existente**: 179 m² en primer piso

*Aviso de transparencia: No se garantizan rendimientos financieros, tasas internas de retorno ni valorizaciones porcentuales específicas. Las proyecciones responden a ejercicios de análisis inmobiliario.*

## Factores de Valor del Activo
1. **Condición de Esquina**: Doble frente con alta exposición visual sobre el flujo barrial y articulación vial.
2. **Capacidad de Estacionamiento en Entorno**: Bahía exterior que facilita operación comercial, de servicios u oficinas que requieren aparcamiento flexible para visitantes y clientes.
3. **Corredor en Transformación**: La ejecución del Metro de la 80 (parada Villa de Aburrá proyectada a corta distancia) reconfigura el perfil urbano, el flujo peatonal y la oferta de transporte de alta capacidad.
4. **Articulación de Movilidad**: Enlace inmediato con Avenida 80 y Avenida 33, dos de los ejes más transitados de Medellín.

## Escenarios de Explotación Conceptual
- **Escenario 01 — Explotación Actual y Operación Inmediata**: Utilizar los 179 m² construidos actuales para una actividad compatible (oficinas corporativas, consultorios, sede de servicios, comercio especializado o vivienda de alto metraje).
- **Escenario 02 — Inversión para Renta Patrimonial (Value-Add)**: Adquisición del primer piso, adecuación de layout para uno o varios arrendatarios calificados, generación de flujo de caja continuo y captura de la transformación del entorno.
- **Escenario 03 — Estudio de Desarrollo Futuro**: Evaluación de potencial de aprovechamiento del suelo con base en la edificabilidad de la zona (índice 3,45 residencial / 0,3 otros usos reportado en consulta), explorando en el tiempo opciones de redensificación o integración predial.